Đường sắt trở thành trục dẫn dắt phát triển đô thị

Trong nhiều năm, quá trình phát triển đô thị thường đi trước, còn hạ tầng giao thông được đầu tư theo sau để giải quyết nhu cầu đi lại đã phát sinh. Cách phát triển này làm cho giao thông luôn ở trong tình trạng đuổi theo tốc độ gia tăng dân số, nhà ở và các hoạt động kinh tế.

Nghị quyết sẽ được HĐND TP. Hồ Chí Minh xem xét, thảo luận thông qua tại kỳ họp lần này đặt ra một cách tiếp cận khác: lấy hệ thống đường sắt và giao thông công cộng làm cơ sở để tổ chức lại không gian đô thị.

Theo đó, nhà ga không còn chỉ là nơi đón, trả hành khách. Khu vực quanh nhà ga sẽ được quy hoạch thành không gian phát triển tổng hợp, có nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, công trình công cộng, hạ tầng xã hội, đường đi bộ và các phương thức kết nối giao thông thuận tiện. Đây là sự thay đổi có ý nghĩa đối với TP. Hồ Chí Minh. Khi giao thông công cộng trở thành trục dẫn dắt, người dân có thể sinh sống, làm việc, học tập và sử dụng dịch vụ trong phạm vi tiếp cận thuận lợi với nhà ga. Nhu cầu đi lại bằng phương tiện cá nhân sẽ từng bước giảm, trong khi hiệu quả khai thác đường sắt được nâng lên.

Giá trị của đất đai quanh nhà ga cũng được khai thác hợp lý hơn. Phần giá trị tăng thêm từ quá trình đầu tư hạ tầng có thể trở thành nguồn lực để tiếp tục phát triển giao thông và chỉnh trang đô thị, thay vì chỉ chuyển thành lợi ích riêng của một số chủ thể sở hữu đất.

Quang cảnh Kỳ họp thứ năm, Hội đồng nhân dân khóa XI

Quy hoạch TOD trong phạm vi tối đa 1.000m quanh nhà ga, đề-pô

Nghị quyết xác định khu vực TOD bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước của nhà ga, đề-pô. Khoảng cách 1.000m là giới hạn tối đa, không được áp dụng máy móc cho tất cả các khu vực. Ranh giới cụ thể phải căn cứ điều kiện tự nhiên, địa giới hành chính, ranh ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận nhà ga, hiện trạng công trình và yêu cầu phát triển của từng địa bàn.

Cơ quan được giao lập quy hoạch phải phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường, chính quyền xã, phường, đặc khu cùng các đơn vị liên quan để rà soát, đề xuất ranh giới. Sở Quy hoạch - Kiến trúc tổng hợp, trình Chủ tịch UBND Thành phố chấp thuận làm cơ sở lập quy hoạch.

Việc quy hoạch có thể triển khai cho toàn bộ hoặc từng phần của khu vực TOD, tùy tiến độ đầu tư tuyến đường sắt và điều kiện thực tế. Dù thực hiện theo từng giai đoạn, các khu vực vẫn phải bảo đảm kết nối đồng bộ về không gian, sử dụng đất, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Quy hoạch khu vực TOD không phải lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Quy định này rút ngắn một bước thủ tục, giúp Thành phố chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị. Những khâu quan trọng như lập quy hoạch, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố công khai vẫn phải thực hiện theo pháp luật.

Cho phép tăng hệ số sử dụng đất nhưng không được gây quá tải hạ tầng

Để tạo điều kiện hình thành các khu đô thị có mật độ phù hợp quanh nhà ga, nghị quyết cho phép hệ số sử dụng đất gộp tại các ô chức năng hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở trong khu vực TOD được tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn. Những vị trí tiếp cận nhà ga thuận lợi được ưu tiên áp dụng.

Tại nhà ga và đề-pô, Thành phố được bố trí diện tích sàn cho công trình hỗn hợp, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Diện tích sàn có thể được quy đổi tương đương diện tích đất theo chức năng quy hoạch. Chỉ tiêu hạ tầng xã hội và diện tích bãi đỗ xe được phép giảm tối đa 50% so với quy chuẩn. Việc cân đối hạ tầng xã hội có thể thực hiện trên phạm vi các khu vực TOD dọc cùng tuyến đường sắt, thay vì buộc từng khu vực phải bố trí đầy đủ theo cách riêng lẻ; những cơ chế này tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả hơn, nhưng không đồng nghĩa với việc mọi khu vực TOD đều đương nhiên được tăng mật độ tối đa hoặc giảm một nửa diện tích hạ tầng.

Từng chỉ tiêu phải được tính toán trong đồ án quy hoạch cụ thể, căn cứ khả năng đáp ứng của hệ thống giao thông, trường học, y tế, cấp thoát nước, môi trường và các công trình công cộng. Nghị quyết xác định rõ việc bố trí nhà ở, thương mại, dịch vụ và văn phòng không được vượt quá năng lực của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Đây là yêu cầu có ý nghĩa quyết định; TOD chỉ đạt được mục tiêu nếu mật độ cao đi kèm khả năng tiếp cận giao thông thuận lợi, không gian công cộng đầy đủ và chất lượng sống được bảo đảm. Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không đầu tư hạ tầng tương ứng, khu vực quanh nhà ga có thể trở thành điểm phát sinh ùn tắc mới.

Dành không gian cho người đi bộ và xe đạp

Nghị quyết xác định phát triển giao thông công cộng là nguyên tắc chủ đạo; tăng cường giao thông phi cơ giới và từng bước hạn chế sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Không gian quanh nhà ga phải được tổ chức để người dân có thể đi bộ an toàn, thuận tiện. Các đồ án quy hoạch được khuyến khích bố trí lối đi bộ có mái che, đường dành cho xe đạp và các phương thức kết nối trực tiếp giữa nhà ga với khu dân cư, nơi làm việc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và công trình công cộng.

Cách tổ chức này hướng đến nhu cầu thật của người sử dụng. Một nhà ga dù hiện đại nhưng người dân phải băng qua nhiều tuyến đường nguy hiểm, thiếu lối đi bộ hoặc mất quá nhiều thời gian tiếp cận thì khó thu hút hành khách. Vì vậy, TOD phải được nhìn từ hành trình hằng ngày của người dân: từ nhà đến ga, từ ga đến nơi làm việc và từ nhà ga đến các dịch vụ thiết yếu. Sự thuận tiện trong từng chặng ngắn sẽ quyết định khả năng người dân lựa chọn giao thông công cộng thay cho xe cá nhân.

Nghị quyết cũng cho phép cây xanh trong phạm vi bảo vệ công trình đường sắt, hành lang an toàn đường sắt và hành lang bảo vệ sông, rạch được tính vào chỉ tiêu cây xanh công cộng, với điều kiện bảo đảm an toàn và người dân có thể tiếp cận, sử dụng thường xuyên.

Quy định này giúp khai thác hiệu quả các khoảng không gian dọc tuyến, tạo cảnh quan và bổ sung diện tích sinh hoạt công cộng thay vì để các hành lang kỹ thuật trở thành khu vực bị chia cắt, khó tiếp cận.

Khai thác giá trị đất đai nhưng phải bảo đảm lợi ích công cộng

Một trong những nguồn lực lớn nhất của mô hình TOD là giá trị đất đai tăng lên sau khi tuyến đường sắt và nhà ga được hình thành.

Nghị quyết cho phép khai thác đồng thời không gian mặt đất, không gian ngầm và không gian trên cao; tổ chức các công trình hỗn hợp tại nhà ga, đề-pô và khu vực phụ cận. Đây là cơ sở để hình thành các trung tâm đô thị mới có mức độ tích hợp cao. Tuy nhiên, hiệu quả của TOD không thể chỉ được đo bằng diện tích sàn thương mại hoặc nguồn thu từ đất. Phần giá trị tăng thêm cần được điều tiết hợp lý để phục vụ đầu tư hạ tầng, không gian công cộng, nhà ở và các tiện ích thiết yếu.

Việc tổ chức không gian phải bảo đảm khả năng quản lý, vận hành, duy tu và bảo dưỡng lâu dài; tôn trọng các dự án đã có chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, công trình di sản, dự án bảo tồn và những khu vực cần chỉnh trang.

Quá trình phát triển cũng phải đáp ứng yêu cầu xanh, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu. Những hoạt động thương mại, dịch vụ được bố trí trong khu vực TOD phải phù hợp với chức năng đô thị và không gây ô nhiễm.

Quy hoạch phải công khai và có sự tham gia của người dân

Nghị quyết quy định Chủ tịch UBND Thành phố quyết định cơ quan tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch khu vực TOD. Hội đồng thẩm định quy hoạch đô thị và nông thôn thực hiện thẩm định; Sở Quy hoạch - Kiến trúc tổng hợp, trình Chủ tịch UBND Thành phố quyết định.

Đối với phương án tuyến và vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương, chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao nhiệm vụ phải phối hợp với xã, phường, đặc khu nơi tuyến đi qua để tổ chức tham vấn cộng đồng, tổng hợp ý kiến và hoàn thiện hồ sơ trước khi thẩm định. Việc tham vấn có ý nghĩa đặc biệt bởi mỗi phương án tuyến, vị trí nhà ga hoặc ranh giới TOD đều có thể tác động trực tiếp đến nơi ở, hoạt động kinh doanh, giá trị tài sản và sinh kế của người dân.

Sau khi được phê duyệt, quy hoạch TOD và phương án tuyến phải được công bố công khai. Các quy hoạch liên quan phải được rà soát, điều chỉnh, cập nhật kịp thời để tránh tình trạng một khu vực chịu sự điều chỉnh của nhiều đồ án không thống nhất.

Trường hợp điều chỉnh cục bộ, nội dung điều chỉnh không được làm thay đổi tính chất, chức năng và cấu trúc chính của khu vực TOD; không gây quá tải giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Khi thay đổi vị trí nhà ga, đề-pô, ranh giới hoặc cấu trúc phát triển toàn khu vực, phải thực hiện điều chỉnh tổng thể.

Tạo nền tảng cho một cách phát triển đô thị mới

Nghị quyết về TOD đánh dấu bước chuyển trong cách TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận quan hệ giữa giao thông và phát triển đô thị.

Đường sắt sẽ không còn được đầu tư như một công trình đứng riêng lẻ. Mỗi nhà ga trở thành điểm tổ chức không gian sống, làm việc và dịch vụ; mỗi tuyến đường sắt có thể trở thành hành lang phát triển đô thị. Khả năng thành công của chính sách phụ thuộc vào chất lượng từng đồ án quy hoạch, sự phối hợp giữa các cơ quan và việc kiểm soát lợi ích phát sinh từ đất đai. UBND Thành phố có trách nhiệm bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả; đề cao trách nhiệm người đứng đầu và không để xảy ra trục lợi chính sách, thất thoát, lãng phí.Thường trực HĐND, các Ban HĐND, Tổ đại biểu và đại biểu HĐND Thành phố sẽ giám sát quá trình thực hiện.

Nếu triển khai đúng tinh thần nghị quyết, TOD sẽ giúp Thành phố giải quyết đồng thời ba bài toán: nâng cao hiệu quả đường sắt đô thị, tổ chức lại không gian phát triển và tạo nguồn lực tái đầu tư hạ tầng. Kết quả cuối cùng phải được nhìn thấy ở những khu vực quanh nhà ga thuận tiện hơn, xanh hơn và dễ tiếp cận hơn đối với người dân./.

Châu Vũ