Ngày 22/9/2026, tại Kỳ họp thứ năm, HĐND Thành phố Hồ Chí Minh khóa XI đã thông qua Nghị quyết số 58/2026/NQ-HĐND quy định một số chính sách quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm và phát triển công trình ngầm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 01/10/2026.

Trong quá trình xem xét, hồ sơ dự thảo đã được Ban Đô thị HĐND Thành phố thẩm tra tại Báo cáo số 148/BC-BĐT ngày 20/9/2026, đồng thời tiếp tục được hoàn thiện trên cơ sở ý kiến thảo luận của đại biểu HĐND Thành phố tại kỳ họp. Đây là một trong những nghị quyết triển khai trực tiếp Luật Phát triển đô thị, có ý nghĩa không chỉ về quản lý xây dựng mà còn liên quan đến khai thác một nguồn lực đặc biệt của đô thị: không gian dưới mặt đất.

Không gian ngầm không còn chỉ là “phần dưới mặt đất”

Điểm đáng chú ý trước hết là Nghị quyết tiếp cận không gian ngầm như một nguồn lực phát triển đô thị, chứ không đơn thuần là nơi bố trí tầng hầm hoặc các công trình kỹ thuật.

Theo Nghị quyết, không gian ngầm là phần không gian nằm trong lòng đất bên dưới bề mặt đất hoặc bên dưới đáy vùng nước, bao gồm cả phần đã và chưa được khai thác, sử dụng. Không gian này có thể bố trí công trình, hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, phòng thủ dân sự và các mục đích hợp pháp khác.

Cách tiếp cận này có ý nghĩa rất thực tế đối với TP.HCM. Khi quỹ đất mặt đất ngày càng hạn chế, nhu cầu giao thông, bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật, chống ngập, không gian công cộng và kết nối các đầu mối giao thông lại ngày càng lớn, việc khai thác hợp lý không gian bên dưới có thể tạo thêm dư địa phát triển mà không nhất thiết tiếp tục mở rộng đô thị theo chiều ngang.

Tuy nhiên, Nghị quyết cũng đặt nguyên tắc rất rõ: khai thác không gian ngầm phải phù hợp quy hoạch, bảo đảm an toàn, không chồng lấn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và ưu tiên lợi ích công cộng. Không gian ngầm phải được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và có khả năng kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng đô thị.

Đồng chí Nguyễn Văn Dũng, Thành ủy viên, Phó Chủ tịch HĐND Thành phố dự và chỉ đạo phiên họp khảo sát của Ban Đô Thị đối với dự thảo Nghị quyết triển khai Luật Phát triển đô thị

Mốc 15 mét: người sử dụng đất cần hiểu thế nào?

Một trong những quy định dễ nhận biết nhất của Nghị quyết là xác lập mức giới hạn độ sâu tối đa 15 mét.

Trong phạm vi ranh giới thửa đất, người sử dụng đất được sử dụng lòng đất đến độ sâu tối đa 15 mét mà không phải trả tiền sử dụng không gian ngầm, với điều kiện việc sử dụng phải phù hợp quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, không thuộc khu vực cấm xây dựng công trình ngầm, đáp ứng các yêu cầu đối với khu vực hạn chế và không xâm phạm phạm vi bảo vệ công trình hiện hữu.

Điều cần lưu ý là mốc 15 mét không đồng nghĩa với quyền tự do xây dựng đến độ sâu 15 mét. Người sử dụng đất vẫn phải tuân thủ đầy đủ pháp luật về quy hoạch, xây dựng, đất đai, phòng cháy, chữa cháy, môi trường, hạ tầng và các điều kiện chuyên ngành khác.

Nếu quy hoạch xác định độ sâu giới hạn nhỏ hơn 15 mét thì phải tuân theo quy hoạch. Nếu quy hoạch cho phép sâu hơn 15 mét thì phần vượt quá 15 mét được xem xét theo cơ chế sử dụng lòng đất vượt mức giới hạn và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Nghị quyết.

Đây là một điểm rất quan trọng bởi Nghị quyết đã từng bước lượng hóa quyền khai thác theo chiều sâu, thay vì chỉ nhìn quyền sử dụng đất trên mặt bằng hai chiều như cách hiểu thông thường.

Xuống sâu hơn 15 mét: được khai thác nhưng phải có điều kiện

Nghị quyết không đóng lại cơ hội phát triển công trình sâu hơn 15 mét. Ngược lại, Thành phố cho phép khai thác nhưng yêu cầu cao hơn về quy hoạch, kỹ thuật, an toàn và nghĩa vụ tài chính.

Dự án phải xác định rõ vị trí, ranh giới trong không gian ba chiều, độ sâu, chức năng, mục đích, thời hạn khai thác; không chồng lấn với công trình ngầm hiện hữu; không ảnh hưởng hạ tầng kỹ thuật; phải có kết quả khảo sát và giải pháp kỹ thuật phù hợp; đồng thời không được xâm phạm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.

Đối với công trình có khả năng ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền trước khi trình phê duyệt.

Có thể thấy, khai thác chiều sâu không chỉ là câu chuyện “đào xuống bao nhiêu mét”, mà là vấn đề tổ chức không gian ba chiều của đô thị, đòi hỏi dữ liệu chính xác, quy hoạch đồng bộ và khả năng kiểm soát tác động giữa các công trình.

Chưa có quy hoạch không gian ngầm vẫn có thể đầu tư, nhưng không phải “làm trước, tính sau”

Một điểm có tính tháo gỡ rất rõ của Nghị quyết là xử lý giai đoạn chuyển tiếp khi quy hoạch không gian ngầm chưa được phê duyệt. Trong trường hợp này, người sử dụng đất vẫn có thể xây dựng công trình ngầm hoặc phần ngầm của công trình trong ranh giới thửa đất và trong giới hạn độ sâu cho phép, nhưng phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện: phù hợp Quy hoạch tổng thể Thành phố và các quy hoạch liên quan; không thuộc khu vực cấm; không chồng lấn công trình hiện hữu; bảo đảm an toàn, phòng cháy, chữa cháy, chống ngập, thông gió, thoát nạn, cứu hộ và bảo vệ môi trường.

Đối với phần sâu hơn giới hạn 15 mét khi chưa có quy hoạch không gian ngầm, Nghị quyết chỉ mở cho một số trường hợp nhất định, như phần ngầm đã được xác định trong quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật công cộng, chống ngập, môi trường, quốc phòng, phòng thủ dân sự, phòng cháy chữa cháy, kết nối nhà ga, đầu mối giao thông và không gian công cộng.

Cách thiết kế này thể hiện hai yêu cầu song hành: không để khoảng trống quy hoạch làm đình trệ những công trình cần thiết, nhưng cũng không tạo cơ chế để dự án đi trước rồi buộc quy hoạch phải chạy theo sau.

Khuyến khích bãi đỗ xe ngầm, trạm sạc và kết nối giao thông ngầm

Không gian ngầm chỉ thực sự có giá trị nếu được gắn với những nhu cầu cấp thiết của đô thị. Nghị quyết xác định các nhóm dự án được hưởng chính sách khuyến khích gồm: bãi đỗ xe ngầm; trạm sạc điện dùng chung; lối đi ngầm công cộng; công trình ngầm thuộc ngành, lĩnh vực được ưu đãi đầu tư; công trình có tính lưỡng dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội kết hợp quốc phòng, an ninh.

Đối với bãi đỗ xe ngầm độc lập, ngoài diện tích dịch vụ hỗ trợ hoạt động trông giữ xe tối đa 25% theo Luật Phát triển đô thị, Nghị quyết cho phép bố trí thêm tối đa 20% diện tích sàn thương mại, dịch vụ khác để hỗ trợ khả năng khai thác và vận hành.

Nhưng Nghị quyết đồng thời đặt “hàng rào”: phần thương mại phải được xác định riêng, không được làm thay đổi chức năng chính của dự án là bãi đỗ xe và không được làm giảm công suất trông giữ xe đã được phê duyệt.

Đây là một thiết kế chính sách đáng chú ý: tạo nguồn thu để dự án có khả năng vận hành về tài chính, nhưng không để chính sách ưu đãi cho bãi đỗ xe bị biến thành ưu đãi cho dự án thương mại.

Lối đi ngầm công cộng: khuyến khích kết nối, nhưng phải thực sự phục vụ công chúng

Đối với lối đi ngầm công cộng, Nghị quyết yêu cầu phải kết nối công trình với nhà ga, đầu mối giao thông, công trình ngầm khác hoặc không gian công cộng; bảo đảm thông suốt, tiếp cận không rào cản, an toàn và đáp ứng yêu cầu về thoát nạn, cứu hộ. Đáng lưu ý, hành lang nội bộ hoặc lối thoát nạn chỉ phục vụ riêng cho một dự án không được coi là lối đi ngầm công cộng để hưởng chính sách ưu đãi.

Nếu lối đi ngầm công cộng không bố trí diện tích thương mại, phần diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng lối đi được miễn tiền thuê đất; diện tích sàn trực tiếp phục vụ công năng lối đi được miễn tiền sử dụng không gian ngầm trong suốt thời gian hoạt động dự án. Nhà đầu tư tự bảo đảm kinh phí quản lý, vận hành và bảo trì.

Nếu kết hợp thương mại, phần thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; diện tích phục vụ lối đi và diện tích kinh doanh phải được xác định riêng. Nghị quyết còn quy định cụ thể cách tính giảm tiền thuê đất theo tỷ lệ diện tích thực tế dành cho lối đi công cộng.

Đây là cách tiếp cận có tính cân bằng: khuyến khích khu vực tư nhân đầu tư kết nối ngầm phục vụ cộng đồng, nhưng ưu đãi chỉ đi theo đúng phần công ích.

Miễn, giảm tiền sử dụng không gian ngầm gắn với lợi ích công cộng

Một điểm rất dễ tiếp cận đối với người dân và doanh nghiệp là chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính. Nghị quyết miễn tiền sử dụng không gian ngầm cho nhiều nhóm công trình phục vụ công cộng như giao thông đô thị, tuy nen - hào kỹ thuật, cấp điện, cấp nước, thoát nước, viễn thông, xử lý chất thải, bãi đỗ xe ngầm, lối đi ngầm công cộng, công trình chống ngập, phòng chống thiên tai, cứu nạn cứu hộ, dự án đầu tư công và một số công trình quốc phòng - an ninh không nhằm mục đích kinh doanh.

Đối với phần không gian nằm sâu hơn 50 mét cũng thuộc diện miễn tiền sử dụng không gian ngầm. Đồng thời, Nghị quyết giảm 50% đối với diện tích trực tiếp phục vụ văn hóa, nghệ thuật, thể thao, giáo dục, y tế, trợ giúp xã hội, nghiên cứu khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

Tuy nhiên, ưu đãi chỉ áp dụng đúng phần diện tích và công năng đủ điều kiện; phần thương mại hoặc phần không thuộc diện ưu đãi vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Cách thiết kế này thể hiện khá rõ nguyên tắc khuyến khích cái Thành phố cần, nhưng không miễn giảm dàn trải.

Không gian ngầm trở thành nguồn lực có giá trị tài chính rõ ràng

Nghị quyết không chỉ khuyến khích đầu tư mà còn thiết lập cơ chế thu đối với việc khai thác phần không gian vượt giới hạn được miễn.

Đối tượng nộp tiền là tổ chức, cá nhân đầu tư, khai thác hoặc sử dụng phần không gian có công năng sử dụng nằm sâu hơn mức giới hạn theo Nghị quyết. Diện tích tính tiền được xác định theo hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn thành công trình và thực tế khai thác; các kết cấu kỹ thuật thuần túy như móng, cọc, neo, tường vây hoặc làn xe chỉ phục vụ lưu thông không được tính vào diện tích chịu tiền sử dụng.

Tiền sử dụng không gian ngầm được tính trên cơ sở diện tích, đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm, hệ số theo độ sâu, hệ số miễn giảm và thời gian sử dụng.

Điểm mới về tư duy quản trị ở đây là Thành phố bắt đầu xem phần không gian dưới mặt đất không chỉ là “phần phụ” của thửa đất mà là một nguồn lực đô thị cần được định danh, định giá, quản lý và khai thác minh bạch.

Không tạo thêm nghĩa vụ kê khai khi Nhà nước đã có dữ liệu

Nghị quyết cũng thể hiện định hướng quản lý bằng dữ liệu. Việc xác định tiền sử dụng không gian ngầm được thực hiện trên cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng, công trình ngầm, hồ sơ hoàn công, nghiệm thu và các nguồn thông tin hợp pháp khác. Nếu thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước và không thay đổi, tổ chức, cá nhân không phải cung cấp hoặc kê khai lại.

Đây là chi tiết tuy nhỏ nhưng rất đáng chú ý, bởi một cơ chế quản lý mới chỉ thực sự có ý nghĩa khi không tạo thêm gánh nặng thủ tục không cần thiết cho người dân và doanh nghiệp.

Minh bạch nguồn lực, chống trục lợi chính sách

Nghị quyết giao UBND Thành phố tổ chức xây dựng, cập nhật và kết nối cơ sở dữ liệu công trình ngầm với dữ liệu đất đai, xây dựng; bố trí kinh phí thực hiện chính sách; tổ chức thu và quản lý tiền sử dụng không gian ngầm; đồng thời kiểm tra, ngăn chặn hành vi trục lợi, thất thoát, lãng phí.

Hằng năm, UBND Thành phố phải báo cáo HĐND Thành phố về kết quả triển khai, tình hình thu - nộp ngân sách, kinh phí dành cho ưu đãi, hỗ trợ và những khó khăn, vướng mắc phát sinh. Hoạt động thực hiện Nghị quyết còn chịu sự giám sát của Thường trực HĐND Thành phố, các Ban HĐND, Tổ đại biểu, đại biểu HĐND và MTTQ Việt Nam Thành phố.

Cơ chế này đặc biệt cần thiết vì không gian ngầm vừa có giá trị kinh tế lớn, vừa liên quan đến đất đai, tài sản công, quy hoạch, đầu tư và nhiều lớp hạ tầng kỹ thuật.

Chính sách mới nhưng không làm xáo trộn dự án đã triển khai

Nghị quyết dành một điều riêng cho chuyển tiếp. Công trình đã được nghiệm thu, đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2027 không phải nộp tiền sử dụng không gian ngầm theo Nghị quyết. Công trình đưa vào sử dụng từ ngày 01/01/2027 trở đi mới phát sinh nghĩa vụ theo cơ chế mới.

Các dự án đã được quyết định hoặc chấp thuận trước khi Nghị quyết có hiệu lực được tiếp tục thực hiện; đối với phần công việc chưa triển khai, chủ đầu tư có thể được xem xét hưởng chính sách mới nếu đáp ứng đủ điều kiện và không hưởng trùng ưu đãi.

Cách xử lý này góp phần bảo đảm tính ổn định của môi trường đầu tư, tránh tạo ra sự thay đổi đột ngột đối với những dự án đã có quyết định pháp lý trước đó.

Mở thêm một tầng không gian cho tương lai đô thị TP.HCM

Nghị quyết số 58/2026/NQ-HĐND không đơn thuần là một văn bản về “tầng hầm” hay “công trình dưới đất”. Ý nghĩa lớn hơn nằm ở việc Thành phố bắt đầu xây dựng một cơ chế quản trị không gian đô thị theo chiều sâu.

Từ giới hạn 15 mét, cơ chế sử dụng phần sâu hơn, nguyên tắc khai thác khi chưa có quy hoạch, chính sách cho bãi đỗ xe, trạm sạc, lối đi công cộng đến cơ chế thu, miễn, giảm và quản lý bằng dữ liệu, Nghị quyết tạo nên những viên gạch pháp lý đầu tiên cho việc tổ chức một “thành phố dưới mặt đất” theo hướng có quy hoạch, có giá trị kinh tế nhưng phải đặt an toàn và lợi ích công cộng lên trước.

Việc HĐND Thành phố ban hành Nghị quyết trên cơ sở hồ sơ của UBND Thành phố, kết quả thẩm tra của Ban Đô thị HĐND Thành phố và ý kiến thảo luận của các đại biểu cũng cho thấy vai trò của hoạt động thẩm tra trong việc biến các cơ chế lớn của Luật Phát triển đô thị thành những quy định đủ cụ thể để người dân, doanh nghiệp có thể hiểu và thực hiện.

Khai thác không gian ngầm, không chỉ là câu chuyện của những công trình nằm dưới mặt đất. Đó là câu chuyện mở rộng dư địa phát triển của Thành phố nhưng không mở rộng sự tùy tiện; khai thác nguồn lực mới nhưng phải giữ kỷ cương quy hoạch; tạo ưu đãi để thu hút đầu tư nhưng đồng thời bảo vệ tài sản công, quyền lợi người dân và lợi ích lâu dài của đô thị.

Đó cũng là tinh thần quan trọng mà Nghị quyết số 58/2026/NQ-HĐND hướng đến khi đưa một trong những cơ chế mới của Luật Phát triển đô thị từng bước đi vào cuộc sống./.

Châu Vũ - Hải Yến