Quy hoạch đối với một đô thị đặc biệt không thể dừng ở phân chia đất đai hay xác định vị trí công trình. Quy hoạch phải dẫn dắt đầu tư, kết nối hạ tầng, phân bổ nguồn lực và tạo ra một trật tự phát triển có thể dự báo.

Với quy mô và không gian mới, TP. Hồ Chí Minh cần một hệ thống quy hoạch đủ sức bao quát toàn địa bàn, nhưng vẫn đủ linh hoạt để xử lý những yêu cầu phát sinh nhanh trong thực tiễn. Ba nghị quyết được trình tại Kỳ họp thứ Năm tiếp cận vấn đề theo một trình tự rõ ràng: xác lập tầm nhìn tổng thể, hoàn thiện công cụ tổ chức thực hiện và đưa không gian ngầm vào hệ thống nguồn lực phát triển.

Ủy viên Thường trực, Trưởng Ban Đô thị HĐND Thành phố Hoàng Tùng trình bày báo cáo kết quả thẩm tra 14 dự thảo nghị quyết quy phạm pháp luật triển khai Luật Phát triển đô thị thuộc lĩnh vực Ban Đô thị phụ trách tại kỳ họp thứ năm

Quy hoạch tổng thể xác lập một tầm nhìn cho toàn Thành phố

Nghị quyết về lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện Quy hoạch tổng thể đặt nền móng để toàn bộ địa giới hành chính TP. Hồ Chí Minh được nhìn nhận như một chỉnh thể thống nhất.

Sau quá trình mở rộng không gian, Thành phố phải đồng thời giải quyết nhiều bài toán về đô thị, công nghiệp, dịch vụ, cảng biển, giao thông, nhà ở, nông nghiệp, môi trường, quốc phòng và an ninh. Nếu các khu vực tiếp tục vận hành theo những định hướng riêng, nguồn lực dễ bị phân tán, hạ tầng thiếu kết nối và lợi thế tổng hợp khó được phát huy đầy đủ.

Quy hoạch tổng thể sẽ tích hợp quy hoạch cấp tỉnh và quy hoạch chung đô thị, kế thừa hợp lý các quy hoạch đã được phê duyệt của TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây. Việc kế thừa không phải là ghép cơ học ba hệ thống quy hoạch, mà là rà soát lại toàn bộ cấu trúc phát triển, xác định vai trò của từng khu vực trong một tổng thể chung.

Nội dung quy hoạch không dừng ở phân bố dân cư, đất đai và hạ tầng. Thành phố phải xác định mô hình tăng trưởng, kịch bản phát triển, nhiệm vụ đột phá, các hành lang kinh tế, trục động lực, hệ thống trung tâm và danh mục dự án ưu tiên.

Không gian phát triển được nghiên cứu từ lòng đất, mặt đất đến không gian tầm thấp, tầm cao và không gian biển. Hệ thống sông nước, vùng cảnh quan, khu vực di sản, cửa ngõ giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tài nguyên, môi trường và yêu cầu thích ứng với biến đổi khí hậu đều phải được đặt trong cùng một cấu trúc.

Cách tiếp cận này chuyển quy hoạch từ bản vẽ định hướng sang công cụ quản trị. Quy hoạch phải trả lời được Thành phố sẽ phát triển về đâu, từng khu vực đảm nhận vai trò gì, nguồn lực nào cần ưu tiên và dự án nào phải đi trước.

Quy trình lập quy hoạch được ấn định bằng thời hạn cụ thể: tối đa 2 tháng để lập đề cương, 10 tháng để lập quy hoạch và không quá 20 ngày để thẩm định kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Hồ sơ được hội đồng thẩm định xem xét, có phản biện chuyên gia và lấy ý kiến các bộ quản lý nhà nước trước khi trình HĐND Thành phố.

Người dân được tham gia ngay từ quá trình hình thành quy hoạch. Nội dung quy hoạch, trừ phần thuộc bí mật nhà nước, phải được công khai từ 20 đến 30 ngày. Cơ quan lập quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp, giải trình việc tiếp thu hoặc không tiếp thu và công khai kết quả.

Sau khi được phê duyệt, quy hoạch phải được công bố chậm nhất trong 15 ngày. Tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cung cấp thông tin và được trả lời trong thời hạn không quá 10 ngày. Khi người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý tiếp cận cùng một nguồn dữ liệu, rủi ro trong quyết định đầu tư và quản lý đất đai sẽ giảm đáng kể.

Nghị quyết cho phép điều chỉnh cục bộ trước những yêu cầu mới về địa giới hành chính, dự án quan trọng, biến đổi khí hậu, quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích công cộng. Tuy nhiên, việc điều chỉnh không được làm thay đổi bản chất, chức năng và cấu trúc không gian tổng thể đã được xác lập.

Trong thời hạn 3 tháng kể từ khi hoàn thiện hồ sơ, UBND Thành phố phải ban hành kế hoạch thực hiện, xác định rõ chương trình, dự án, nhu cầu vốn, quỹ đất, cơ quan chịu trách nhiệm và tiêu chí đánh giá. Quy hoạch được đánh giá định kỳ 5 năm một lần hoặc khi xuất hiện yêu cầu điều chỉnh.

Giá trị của Quy hoạch tổng thể không nằm ở độ dày hồ sơ, mà phải được nhìn thấy trong sự thống nhất của các quyết định đầu tư, khả năng kết nối giữa các khu vực và những chuyển biến cụ thể trong đời sống đô thị.

Rút ngắn quy trình nhưng giữ vững kỷ luật quy hoạch

Nếu Quy hoạch tổng thể xác định Thành phố sẽ phát triển theo hướng nào, Nghị quyết về các loại quy hoạch, hoạt động quy hoạch đô thị, nông thôn và kiến trúc quy định cách thức để tầm nhìn đó được triển khai.

Nghị quyết xác lập 8 loại quy hoạch, bao quát từ Quy hoạch tổng thể, quy hoạch đô thị, nông thôn, khu chức năng đến quy hoạch không gian ngầm, tầm thấp, tầm cao, khu vực TOD, hạ tầng kỹ thuật và Khu kinh tế đặc biệt. Qua đó, mối quan hệ giữa mặt đất, lòng đất, không gian trên cao, giao thông công cộng và hệ thống hạ tầng được đặt trong một cơ chế quản lý thống nhất.

Khi lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch để cụ thể hóa Quy hoạch tổng thể, cơ quan tổ chức lập phải rà soát ngay các quy hoạch đã được phê duyệt, xác định nội dung còn phù hợp, nội dung cần điều chỉnh và quan hệ với các quy hoạch khác; những xung đột về chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu phát triển hay kết nối hạ tầng phải được nhận diện từ khâu chuẩn bị, không chờ đến khi dự án triển khai mới xử lý.

Thay đổi đáng chú ý là quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Thành phố được tổ chức lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu. Nếu quy hoạch chi tiết hoàn thành thẩm định trước thì có thể được phê duyệt trước và cập nhật vào quy hoạch phân khu. Việc lấy ý kiến cộng đồng trong trường hợp lập đồng thời chỉ thực hiện một lần, tránh trùng lặp về thủ tục.

Rút ngắn quy trình không có nghĩa hạ thấp yêu cầu chuyên môn. Đồ án vẫn phải được lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt đúng thẩm quyền. Cơ quan lập quy hoạch phải chịu trách nhiệm về dữ liệu, phương án tổ chức không gian, chỉ tiêu sử dụng đất và khả năng đáp ứng của hạ tầng.

Trường hợp quy hoạch chi tiết có nội dung khác với quy hoạch phân khu, việc xem xét chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ điều kiện điều chỉnh cục bộ. Sau khi được phê duyệt, nội dung này phải được cập nhật trở lại quy hoạch phân khu. Cơ chế linh hoạt được đặt trong kỷ luật chung, không trở thành con đường hợp thức hóa những đề xuất trái quy hoạch.

Nghị quyết cũng làm rõ trường hợp điều chỉnh vì lợi ích cộng đồng, như tăng quỹ đất hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; giảm mật độ xây dựng; bổ sung công trình công cộng; cải thiện cảnh quan hoặc tăng diện tích sàn ở bình quân đầu người. Việc tăng diện tích sàn ở phải phù hợp kế hoạch phát triển nhà ở, không làm tăng mật độ xây dựng và không gây quá tải hạ tầng.

Lợi ích cộng đồng phải được thể hiện bằng trường học, cơ sở y tế, cây xanh, giao thông, công trình công cộng và môi trường sống tốt hơn; không thể trở thành lý do chung để tăng diện tích kinh doanh hoặc thu hẹp tiện ích công cộng.

UBND Thành phố được chủ động giao đơn vị công lập hoặc ngoài công lập lập quy hoạch trước thời điểm lựa chọn nhà đầu tư, nhà thầu. Vì vậy, quy hoạch được chuẩn bị trên cơ sở yêu cầu phát triển chung, hạn chế nguy cơ định hướng không gian bị chi phối bởi đề xuất của một dự án cụ thể.

Đối với dự án lớn, quan trọng, công trình khẩn cấp, cấp bách hoặc dự án thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt, người có thẩm quyền được lựa chọn tổ chức hoặc không tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Nếu không thi tuyển, chủ đầu tư phải lựa chọn đơn vị tư vấn có đủ năng lực; phương án phải được Hội đồng tư vấn về kiến trúc Thành phố cho ý kiến trước khi phê duyệt.

Dữ liệu quy hoạch phải được cập nhật, quản lý và chia sẻ trên cơ sở dữ liệu dùng chung của Thành phố và cơ sở dữ liệu quốc gia. Sau một năm thực hiện, UBND Thành phố phải đánh giá hiệu quả thi hành và báo cáo HĐND Thành phố. Kết quả cần được đo bằng thời gian thủ tục được rút ngắn, mức độ thống nhất của dữ liệu, số dự án được tháo gỡ và khả năng tiếp cận thông tin của người dân.

Quang cảnh Kỳ họp thứ năm

Đưa không gian ngầm trở thành nguồn lực phát triển đô thị

Hai nghị quyết đầu tiên tạo dựng tầm nhìn và quy trình quy hoạch. Nghị quyết về quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm và phát triển công trình ngầm mở thêm một chiều phát triển mới cho Thành phố.

Quỹ đất trên bề mặt ngày càng hạn hẹp, trong khi nhu cầu về giao thông, bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật, chống ngập và công trình công cộng tiếp tục gia tăng. Không gian ngầm vì thế phải được quản lý như một bộ phận của cấu trúc đô thị và một nguồn lực hữu hạn.

Trong ranh giới thửa đất, người sử dụng đất được sử dụng lòng đất đến độ sâu tối đa 15m mà không phải trả tiền sử dụng không gian ngầm. Quyền này không đồng nghĩa được tùy ý xây dựng. Công trình phải phù hợp quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, không xâm phạm hành lang bảo vệ và đáp ứng đầy đủ yêu cầu an toàn. Nếu quy hoạch quy định giới hạn nhỏ hơn 15m thì phải tuân theo quy hoạch.

Phần sâu hơn 15m phải được xác định bằng ranh giới không gian ba chiều, độ sâu, công năng, mục đích và thời hạn khai thác. Công trình không được chồng lấn với hạ tầng hiện hữu hoặc không gian đã dành cho dự án khác. Chủ đầu tư phải khảo sát địa chất, có giải pháp bảo đảm an toàn cho công trình trên mặt đất, công trình lân cận và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Trong thời gian quy hoạch không gian ngầm chưa được phê duyệt, một số công trình cần thiết vẫn được xem xét triển khai, gồm công trình đã được xác định trong quy hoạch cấp trên; hạ tầng kỹ thuật công cộng; công trình chống ngập, bảo vệ môi trường; công trình quốc phòng, an ninh, phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ; công trình kết nối nhà ga, đầu mối giao thông và không gian công cộng.

Bãi đỗ xe ngầm được dành cơ chế khuyến khích riêng. Ngoài diện tích dịch vụ hỗ trợ hoạt động trông giữ xe tối đa 25% tổng diện tích sàn theo Luật Phát triển đô thị, dự án bãi đỗ xe ngầm độc lập được bố trí thêm tối đa 20% diện tích thương mại, dịch vụ. Hoạt động kinh doanh không được làm thay đổi chức năng chính hoặc giảm công suất trông giữ xe.

Nghị quyết cũng khuyến khích lối đi ngầm công cộng kết nối công trình với nhà ga, đầu mối giao thông và không gian công cộng. Lối đi phải liên tục, thông suốt, không có rào cản tiếp cận và bảo đảm an toàn thoát nạn. Nếu không bố trí hoạt động thương mại, phần đất được thuê để xây dựng lối đi và diện tích trực tiếp phục vụ việc đi lại được miễn các nghĩa vụ tài chính tương ứng. Phần diện tích kinh doanh vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định.

Các công trình giao thông đô thị, tuy nen, hào kỹ thuật, cấp điện, cấp nước, thoát nước, viễn thông, chống ngập, hồ điều tiết, quốc phòng, an ninh và dự án đầu tư công được miễn tiền sử dụng không gian ngầm. Phần diện tích trực tiếp phục vụ văn hóa, giáo dục, y tế, thể thao, trợ giúp xã hội, nghiên cứu khoa học và công nghệ được giảm 50%.

Mức thu được xác định theo độ sâu: phần trên 15m đến 30m áp dụng hệ số 0,3; phần trên 30m đến 50m áp dụng hệ số 0,15; phần sâu hơn 50m được miễn. Cách tính này vừa điều tiết giá trị không gian ngầm, vừa tính đến chi phí và rủi ro kỹ thuật tăng lên khi công trình xuống sâu.

UBND Thành phố có trách nhiệm xây dựng cơ sở dữ liệu công trình ngầm, kết nối với dữ liệu đất đai, xây dựng và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành. Quản lý bằng dữ liệu là điều kiện để xác định chính xác ranh giới ba chiều, phòng ngừa chồng lấn và tính đúng nghĩa vụ tài chính.

Ba nghị quyết tạo nên một mạch chính sách thống nhất. Quy hoạch tổng thể xác định Thành phố sẽ đi về đâu. Hệ thống quy hoạch đô thị, nông thôn và kiến trúc chỉ ra cách thức hiện thực hóa tầm nhìn. Cơ chế quản lý không gian ngầm mở thêm nguồn lực để giải quyết những bài toán mà mặt đất không còn đủ khả năng gánh vác.

Kết quả cuối cùng phải được nhìn thấy qua hệ thống hạ tầng kết nối hơn, thủ tục rõ ràng hơn, dữ liệu minh bạch hơn và không gian sống tốt hơn. Khi từng mét vuông trên mặt đất và từng lớp không gian dưới lòng đất đều được quy hoạch, quản lý, sử dụng có trách nhiệm, TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm dư địa phát triển mà không đánh đổi trật tự đô thị và lợi ích lâu dài của cộng đồng.

Hải Yến - Châu Vũ